Der mit dem Corona-Virus verbundene Lockdown beschert der Schweizer Wirtschaft einen Schock, wie er nur selten vorkommt. Eine einschneidende Rezession ist damit unvermeidbar. Viele Besitzer von Wohneigentum fragen sich nun verständlicherweise, ob im Zuge dessen ein Immobiliencrash bevorsteht, der den Wert ihrer Liegenschaft vermindern wird. Klar ist, dass auch der Immobilienmarkt nicht vor Blessuren gefeit sein wird. Dem Markt für Wohneigentum dürfte COVID-19 aber mittelfristig nicht viel anhaben können.
Ein neuer «Black Swan» ist geboren
Da ist er wieder. Und erstmals seit der Finanzkrise 2008 trifft er weitgehend die Wirtschaft als Ganzes mit voller Wucht: Der «Black Swan», ein Phänomen, das auf das 2007 veröffentlichte Buch des Autors Nassim Nicholas Taleb zurückgeht, und ein unvorhersehbares Ereignis bezeichnet, das alle Beteiligten unerwartet trifft.
Welche Auswirkungen Corona auf das tägliche Leben eines jeden einzelnen hatte und hat, brauche ich nicht näher auszuführen. Dass durch Schliessungen von ganzen Wirtschaftszweigen der Konsum einbricht und damit das Wirtschaftswachstum jäh gebremst wird, versteht sich von selbst. Die Krise wird viele Verlierer hervorbringen. Aber gehören auch die Besitzer von Wohneigentum dazu?
Andere Immobiliensegmente stärker von Corona betroffen als Wohneigentum
Abschliessend lässt sich das zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht sagen. Die Entwicklung wird – wie so vieles – davon abhängig sein, wie rasch wir zu einem einigermassen normalen Leben werden zurückkehren können. Ausserdem müssen wir davon ausgehen, dass nicht alle Immobiliensegmente gleich stark von der Krise betroffen sein werden. So dürfte der Einfluss auf Non-Food-Verkaufsflächen, die lange Zeit weitgehend stillgelegt wurden, sowie Hotels, welche wohl auch längerfristig mit Einbussen werden rechnen müssen, weitaus grösser sein als auf den Markt von Wohneigentum.
Zwar war nach dem Lockdown-Entscheid auch hier zunächst ein starker Rückgang von Verkaufstransaktionen zu beobachten. Freilich wird es dabei die eine oder andere Partei gegeben haben, die ihren Kaufentscheid aufgrund der entstandenen Corona-Unsicherheit nochmals hinterfragt hat. Möglich ist aber ebenso oder zumindest zusätzlich, dass sich gewisse Ämter und Urkundspersonen aufgrund der neuen Situation zuerst einmal finden und neue Prozesse etablieren mussten. Auch in meiner Funktion als Immobilienmakler habe ich festgestellt, dass Anfragen von Kaufinteressenten für diejenigen Wohnimmobilien, die ich in der Vermarktung hatte, vorerst merklich abnahmen. Schliesslich ist die Unsicherheit bei Lebensinvestitionen ein schlechter Ratgeber.
Dennoch gibt es zahlreiche Indizien, die darauf hinweisen, dass der Wohneigentumsmarkt vergleichsweise glimpflich durch die Krise kommen könnte. Und das nicht nur, weil der angesprochene Rückgang von Käuferanfragen spätestens nach Ostern bereits wieder Geschichte war. Fakt ist nach wie vor, dass die Bautätigkeit im Wohneigentumsbereich in den vergangenen Jahren zu tief war. Wenn gebaut wurde, dann betrafen die entsprechenden Investitionen vorwiegend Renditeobjekte. Oft wurden also Mietwohnungen gebaut, was mich zu einem Exkurs in diesen Bereich verführt: Das damit verbundene Überangebot von Mietobjekten hat bereits vor Corona dazu geführt, dass sich die Leerstandsquoten bei Mietobjekten mittlerweile in vielen Gebieten massiv erhöht haben. Ganz besonders davon betroffen sind die Regionen Baden und Mutschellen. Geschlossene Grenzen und damit eine unerwartet tiefe Zuwanderung werden diese Situation weiter verschärfen. Dies muss aber nicht zwingend heissen, dass die Preise für Renditeobjekte sinken werden. Mangels weiter bestehender Anlagealternativen könnten zahlreiche Investoren bereit sein, mögliche tiefere Mieten oder das Risiko von Ausfällen durch Leerstände zu schlucken.
Aber nun zurück dazu, was die (zu) geringe Bautätigkeit im Bereich des Wohneigentums für die dortigen Preise bedeutet: Grundsätzlich war die Nachfrage dadurch bis in die jüngste Vergangenheit grösser als das Angebot. Freilich könnte sich diese Nachfrage aufgrund gestiegener Unsicherheiten nun kurzfristig verringern. Wir dürfen aber nicht vergessen, dass es aufgrund der nach wie vor historisch tiefen Hypothekarzinsen in der Regel weiterhin massiv günstiger ist, in den eigenen vier Wänden zu wohnen, als zu mieten. Dieser Umstand wird Kaufinteressierte spätestens dann wieder auf die bekannten Immobilienportale treiben, wenn sie sich mit der aufgrund von Corona veränderten Situation zumindest arrangiert haben. Daraus resultiert, dass die Nachfrage trotz möglicher höherer Arbeitslosigkeit und geringerer Zuwanderung kaum in die Knie gezwungen werden wird. Vor allem die wohl temporär tiefere Zuwanderung erachte ich beim Wohneigentum als weit weniger gravierend als im Mietwohnungsmarkt.
Buy-to-let als möglicher Anker im aktuellen Umfeld
Hinzu kommt ein Umstand, der sich in den vergangenen Jahren immer mehr gezeigt hat: Der Kauf von Wohneigentum mit dem Ziel, dieses zu vermieten, Buy-to-let genannt. Vor allem bei Wohnungen treffe ich auffallend oft auf Interessenten, welche einen Kauf zu Renditezwecken ins Auge fassen. Wer kann es ihnen verübeln? Anlagealternativen zu vermeintlich vergleichbarem Risiko sind aktuell kaum vorhanden. Diese Tatsache hat sich durch die kürzlichen Verwerfungen an den Aktienmärkten gar noch akzentuiert. Wer hier kalte Füsse bekommen hat, hat nur möglicherweise noch grössere Bargeldbestände auf seinem Konto. Dass das Geld bei nicht-existenten Zinsen brach liegt, ginge ja noch einigermassen. Aber mittlerweile drohen von den Banken bei grösseren Kontosaldi gar Negativzinsen. Da kann die Überlegung, das Geld in eine Immobilie zu investieren und dafür Mieteinnahmen zu generieren, durchaus sinnvoll erscheinen. Ich betrachte zwar die Motivation, eine Immobilie nur deshalb zu erwerben, um Negativzinsen zu entgehen, nicht ganz ohne Skepsis. Dennoch könnte sie gerade im aktuellen Umfeld preisstützend wirken.
Zusammenfassend ist zu erwarten, dass aufgrund des ersten Corona-Schocks dem Wohneigentumsmarkt eine kleine Delle bezüglich Preisentwicklung bevorsteht. Vielleicht bietet die momentane Situation gar eine Chance für Käufer. Mittelfristig wird aus besagten Gründen die Nachfrage aber kaum einbrechen und der Schweizer Wohnungsmarkt stabil bleiben.
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