Der Kanton Aargau fristete bisher bezüglich Grundstückgewinnsteuer (GGSt) ein Nischendasein. Im Gegensatz zu den anderen Kantonen in der Schweiz kannte der Aargau kein gesetzliches Pfandrecht für die Grundstückgewinnsteuer. Dass sich das nun bereits ab dem 1. Januar 2020 ändert, entschied der Grosse Rat Mitte November 2019. Die Umsetzungszeit ist kurz und stellt Notare und Steuerämter vor Herausforderungen.
Was bedeutet «gesetzliches Grundpfandrecht»?
Grundsätzlich ist der Verkäufer einer Liegenschaft, was die GGSt anbelangt, steuerpflichtig. Nachdem der Verkauf seiner Immobilie vollzogen wurde, erhält er per Post eine Steuererklärung für GGSt. Hier führt er neben dem Verkaufserlös seine Anlagekosten (in der Regel ursprünglicher Kaufpreis plus wertvermehrende Investitionen) auf und kann weitere Kosten, die mit der Handänderung verbunden sind, beispielsweise Kosten für die Notarin oder den Immobilienmakler, berücksichtigen. Die resultierende Differenz ergibt den Grundstückgewinn, der zu versteuern ist. Praktisch in der ganzen Schweiz stellen nun Gemeinden und Kantone sicher, dass diese fällige GGSt auch tatsächlich bezahlt wird. Sie tun dies, indem sie ein gesetzliches Pfandrecht auf der relevanten Immobilie besitzen. Bezahlt der Verkäufer die geschuldete Steuer nicht, so haftet in zweiter Linie das betreffende Grundstück. Theoretisch könnten die Ämter diesfalls verlangen, dass die Immobilie, die sich ja in neuem Eigentum befindet, veräussert wird, und ein Teil des Erlöses für die Begleichung der Steuerschuld verwendet wird. In der Praxis wird dies wohl kaum je so gehandhabt. Faktisch bedeutet es nichts anderes, als dass die Käuferin für die Begleichung der Steuerschuld haftet. Und diese Schuld kann happig sein und schnell einmal mehrere zehntausend Franken betragen. Eine Käuferin wird in den sauren Apfel beissen und die GGSt bezahlen müssen, will sie verhindern, dass sie ihr eben erworbenes Eigenheim wieder verliert.
Freilich sollte es zu einem solchen Fall nie kommen. Es bestehen genügend Instrumente um eine Käuferin bezüglich dieser Problematik abzusichern. Darauf werden seriöse Immobilienmakler, aber auch die finanzierende Bank penibel achten. Die einfachste ist die Praxis, die zumeist im Kanton Zürich gehandhabt wird: Man lässt im Vorfeld einer Handänderung die mutmassliche GGSt beim Steueramt berechnen. Der entsprechende Betrag wird bei der Überweisung des Kaufpreises anschliessend nicht an den Verkäufer überwiesen, sondern direkt auf ein Konto des Steueramts. Im Anschluss füllt der Verkäufer die Steuererklärung für GGSt aus und erhält in der Regel, da die mutmassliche GGSt eher grösszügig berechnet wird, eine Differenz zwischen dem errechneten Betrag und der effektiven GGSt direkt vom Steueramt zurückerstattet. So stellen die Steuerämter sicher, dass die Pflicht zur Bezahlung der GGSt durch den Verkäufer erfüllt wird. Gleichzeitig schützt diese Vorgehensweise eine Käuferin davor, dass diese später einmal mit Regressforderungen konfrontiert wird, und sie die GGSt begleichen muss.
Grosser Rat stimmt knapp für die Einführung des Grundpfandrechts
Ein solches gesetzliches Pfandrecht kannte der Kanton Aargau bisher nicht. Es war – sofern man im Kaufvertrag nicht etwas anderes vereinbart hat – ausschliesslich der Verkäufer, der für die Begleichung der GGSt haftete. Verschwand zum Beispiel ein Verkäufer unmittelbar nach der Handänderung für immer ins Ausland, ohne die Steuer zu bezahlen, so blieben Gemeinde und Kanton auf dem Steuerausfall sitzen. Offenbar waren diese Steuerausfälle für den Grossen Rat des Kantons Aargau zu frappant um die bisherige – in der Abwicklung sehr einfache – Praxis weiterzuführen. Knapp zwar, aber dennoch mit einem Anteil von 69 zu 62 Stimmen, beschloss der Grosse Rat am 19. November 2019 ein gesetzliches Grundpfandrecht einzuführen. So soll inskünftig vermieden werden, dass die Gemeinden und der Kanton Steuerverluste aus dem Verkauf von Liegenschaften erleiden.
Das bedeutet also nichts anderes, als dass ab dem 1. Januar 2020 auch im Kanton Aargau eine Käuferin für das Begleichen der GGSt aus einer Handänderung mithaftet. Und wie in den übrigen Kantonen üblich, ist es die Pflicht der anderen in einer Transaktion involvierten Parteien, eine Käuferin dagegen abzusichern. Die diesbezügliche Aargauer Handhabung erscheint einfach: Eine Käuferin haftet für eine GGSt von maximal 3% der Kaufpreises. Also entfällt hierbei das mühselige Berechnen der potenziellen GGSt durch das Steueramt, wie beispielsweise im Kanton Zürich üblich. Neu wird also in Aargauer Kaufverträgen unter «Zahlungsbestimmungen» in der Regel eine neue Position auftauchen: 3% des Kaufpreises werden statt wie bisher direkt an den Verkäufer neu ans Steueramt überwiesen. Dort ruht das Geld erst einmal, bis das Steueramt nach Einreichung der Steuererklärung für GGSt durch den Verkäufer die definitive Steuer veranlagt. Eine allfällige Differenz zu Gunsten des Verkäufers wird diesem dann gutgeschrieben. Für eine Differenz zu dessen Ungunsten erhält er eine zusätzliche Rechnung. Bezahlt er diese nicht, wird allerdings die Käuferin wie erwähnt nicht dafür haften, da sie dies für maximal 3% des Kaufpreises tut.
Kurze Umsetzungszeit
Viel Zeit um sich mit diesen neuen Gegebenheiten vertraut zu machen, bleibt indes nicht. Rund sechs Wochen liegen zwischen Beschluss und Umsetzung ab 1. Januar 2020. Das stellt vor allem Notare und Steuerämter vor grosse Herausforderungen. Den Notaren werden Ausbildungen zu dieser Thematik im ersten oder zweiten Quartal 2020 in Aussicht gestellt, also schlechtestenfalls ein halbes Jahr nachdem sie ihren ersten Kaufvertrag nach neuem Recht beurkundet haben. Ein eher sinnloses Unterfangen. Abzuwarten bleibt ausserdem, ob die Steuerämter der verschiedenen Gemeinden am 1. Januar 2020 bereit sind, Gelder zur Absicherung der GGSt in Empfang zu nehmen. Die ersten Januartage dürfen also bezüglich dieser Thematik mit einer gewissen Spannung erwartet werden und einige Exponenten vor Herausforderungen stellen. Auch wenn der Ansatz, dass Gemeinden und der Kanton nicht auf ihnen gesetzlich zustehende Steuereinnahmen verzichten wollen, nachvollziehbar und letzten Endes fair ist, so wäre eine etwas geordnetere Umsetzung durch mehr Zeit dennoch wünschenswert gewesen.
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Marco Salm
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